Verbind je met ons

Indonesië

De beperkingen op buitenlandse investeringen in de Indonesische woningmarkt kunnen worden versoepeld 

DELEN:

gepubliceerd

on

Indonesië behoort tot de top van de mooiste landen ter wereld en zal naar verwachting Duitsland, Japan en Groot-Brittannië inhalen qua omvang van zijn economie, en tegen het midden van de eeuw wereldwijd de vierde plaats veiligstellen.

Het bruto binnenlands product (bbp) groeit met een indrukwekkend tempo van ruim 5% per jaar, ruim boven het mondiale gemiddelde. Het exportverbod op nikkelerts, dat drie jaar geleden werd ingevoerd, lijkt een succes te zijn geweest, waardoor aanzienlijke buitenlandse investeringen naar het land zijn aangetrokken en Indonesië is veranderd in een mondiaal industrieel centrum voor de productie van batterijen. Ook het aantal stadsbewoners groeit in een indrukwekkend tempo, gestimuleerd door hoge vruchtbaarheidscijfers en aanhoudende verstedelijking.

De Wereldbank schat dat er tot 780,000 jaarlijks 2045 nieuwe gezinsvormingen zullen plaatsvinden, wat op lange termijn een robuuste vraag naar woningen zal stimuleren.

Op het eerste gezicht is de Indonesische vastgoedmarkt dus een ideale plek om te investeren.

Volgens Numbeo, een databank over de kosten van levensonderhoud, zijn de prijzen van woningen aanzienlijk lager dan in andere landen met vergelijkbare inkomens.

Er staat dat de gemiddelde prijs van een vierkante meter woning in een stadscentrum in Indonesië net iets boven de $1,600 ligt, aanzienlijk minder dan in Vietnam of de Filippijnen, waar deze respectievelijk $2,800 en $2,500 bedraagt.

De vraag wordt verder gestimuleerd door stijgende inkomens en gezinnen die verhuizen van ondermaatse huizen naar betere nieuwbouwwijken, terwijl de aanbodzijde het plafond van zijn capaciteit lijkt te bereiken, omdat de meeste grote ontwikkelaars en bouwers van het land overbelast zijn met dreigende looptijden en beperkte ruimte. groeien.

advertentie

Al met al ziet het prijsopwaartse potentieel er zeer aantrekkelijk uit.

Toch blijven de prijzen om een ​​goede reden relatief laag.

Omdat slechts één op de vijf Indonesische gezinnen het zich kan veroorloven een huis te kopen op een open commerciële markt en meer dan 2% van de bevolking (ongeveer 6 miljoen) feitelijk dakloos is, is de topprioriteit van de Indonesische regering lange tijd het beschermen van de markt tegen welvarende mensen. buitenlanders die de huizenprijzen omhoog zouden duwen, vooral in plaatsen als Jakarta of Bali.

Tot 2015 mocht geen enkele vreemdeling daadwerkelijk woningen bezitten in Indonesië; alle aankopen gebeurden via lokale genomineerden.

Nationale wetten verbieden buitenlanders nog steeds feitelijk het volledige eigendom van het onroerend goed, waarbij hun rechten worden beperkt tot een erfpacht van maximaal 80 tot 100 jaar zonder toegang tot hypotheekfinanciering. De regering stelde ook een minimumprijs vast voor onroerend goed dat een buitenlandse investeerder zou kunnen kopen, die varieert van ongeveer $65,000 voor een flat in plaatsen als Noord-Sumatra tot $325,000 voor een huis in Jakarta, Bali of delen van Java.

Voor Indonesische begrippen is het een luxesegment; alles wat goedkoper is, wordt overgelaten aan de lokale bevolking.

Hoewel de beperkingen er ogenschijnlijk in zijn geslaagd de vastgoedprijzen voor Indonesiërs betaalbaar te houden, hebben ze, in combinatie met enorme bureaucratie en overbelaste doelstellingen voor de ontwikkeling van de infrastructuur, de winstgevendheid van de bouwsector beperkt.

Bedrijven die worstelen met stijgende schulden zijn er niet in geslaagd voldoende vrije kasstromen te genereren, waardoor de alarmbellen rinkelen die niet veel verschillen van die in China.

Dit leidde, naast andere overwegingen, tot een historische stap in de richting van liberalisering van buitenlands eigendom.

In 2021 schrapte Indonesië de vereiste dat een buitenlandse koper over een verblijfsvergunning voor de lange termijn moest beschikken alvorens tot een deal over te gaan, en voerde het enkele verdere wijzigingen door in de eigendomswetten die buitenlandse investeerders ten goede kwamen.

De hervormingen hebben tot nu toe echter nauwelijks geleid tot de hoop op een doorbraak.

Er wordt geschat dat tot nu toe slechts ongeveer 200 buitenlandse eigenaren de afgelopen jaren rechtstreeks woningen in Indonesië hebben gekocht, zonder een kandidaat, waarvan er in 40 slechts ongeveer 2023 waren.

Deskundigen geven de schuld aan vertragingen bij de implementatie: naar verluidt vereisen lokale autoriteiten nog steeds identiteitsbewijzen van inwoners en houden ze het eigendomsregistratieproces lang en ingewikkeld.

Maar de verwachting is dat dit allemaal snel zal veranderen.

Omdat de bouwsector ongeveer 20% van de bbp-groei voor zijn rekening neemt en de binnenlandse vraag naar alles van metalen, energie en beton tot diensten verbetert, heeft Indonesië geen andere keuze dan zijn huizenmarkt verder open te stellen voor buitenlandse investeerders, althans in de hogere segmenten. segment.

Sommigen speculeren dat de regering uiteindelijk ook volwaardig eigendom voor buitenlanders mogelijk zal maken, tenminste binnen beperkte, vrije zones, en het registratieproces zal stroomlijnen.

De overheid probeert ook welvarende migranten aan te trekken.

Zij heeft onlangs een visumprogramma voor een ‘tweede huis’ gelanceerd, dat een verblijfsvergunning voor maximaal tien jaar in het land verleent aan mensen met een stabiel inkomen en meer dan ongeveer $10 aan spaargeld, een ‘gouden visum’ voor miljonairs, en onderzoekt momenteel het starten van een 'digital nomad'-visum gericht op jonge professionals die op afstand werken.

Maar ook het huidige, beperkte erfpachtbezit lijkt aantrekkelijk.

Think Housearch.com, een toonaangevend zoekplatform voor onroerend goed, bereikt het gemiddelde huurrendement in sommige 'hot' gebieden wel 15%.

Het betekent een terugverdientijd van minder dan 8 jaar, en zelfs met een bescheiden prijsstijging gedurende de looptijd van het huurcontract, zou dit een behoorlijk dubbelcijferig rendement op de investering opleveren.

Deel dit artikel:

EU Reporter publiceert artikelen uit verschillende externe bronnen die een breed scala aan standpunten uitdrukken. De standpunten die in deze artikelen worden ingenomen, zijn niet noodzakelijk die van EU Reporter.

Trending