Kunnen Covid-clausules huizenkopers en verkopers beschermen nadat lockdowns de Britse vastgoedsector hebben verwoest?

Na maandenlang het vooruitzicht van een verlenging van de zegelbelastingvrijstelling voor de verkoop van onroerend goed tot £ 500,000 te hebben gebagatelliseerd, koos de Britse kanselier Rishi Sunak uiteindelijk voor een gedurfde nieuwe reeks stimuleringsmaatregelen voor de Britse huizensector in de 2021 budget eerder deze maand onthuld. Naast een verlenging met drie maanden van de zegelbelastingvakantie, die oorspronkelijk op 31 maart zou aflopen nu aan het rennen tot eind juni, gevolgd door nog eens drie maanden vrijstelling op sommige verkopen om een ​​"soepele overgang naar normaal" te garanderen, rolt de kanselier nu ook een hypotheekgarantie uit voor woningkredieten tegen een aanbetaling van 5%.

Onderzoeksresultaten van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) suggereren dat de maatregelen geen moment te vroeg komen. Hoewel de huizensector sterke cijfers liet zien nadat de lockdown-maatregelen afgelopen mei werden opgeheven, duwde de markt naar een zes jaar hoog, zorgden Britse kredietverstrekkers er bijna voor dat het herstel geen stand zou houden door de toegang tot hypotheken te beperken. Toen de Britse banken uit de eerste lockdown kwamen, verlaagden ze hypotheekovereenkomsten met een vaste rente van twee en vijf jaar tegen 95% Loan to Value (LTV) van 105 naar slechts 15 – met record hoge aflossingskosten verbonden.

Als zodanig, na een stormloop van vastgoedactiviteit volgde de eerste twee maanden van lockdown en werd gevraagd voorspellingen van een vastgoedherstel in de tweede helft van vorig jaar, a afzetten tijdens de eerste twee maanden van 2021 hebben aangetoond dat realistische verwachtingen nodig zijn in een economie in het pandemietijdperk. RICS vond een 29% dalen in kopersonderzoeken in januari en een verdere (zij het meer gematigde) daling van 9% in februari, waarbij taxateurs zagen dat er minder eigendommen op de markt kwamen. In schril contrast met het post-lockdown-optimisme van vorig jaar, voorspelden veel huizenmarktanalisten een bearish 2021 vóór de laatste aankondigingen van Sunak – zelfs toen makelaars in onroerend goed zoals Savills met vers op het nieuwe budget reageerden voorspellingen van explosieve prijzen die komen gaan.

Bovenal wijst de buitensporige impact van de interventies van Sunak op een onstabiele huizensector op de belangrijke rol die de Britse regering het afgelopen jaar heeft gespeeld bij het verzachten van de impact van de pandemie op huizenkopers en -verkopers. Die realiteit voedt de roep om uitgebreidere overheidsmaatregelen, die verder gaan dan hypotheekregelingen en belastingvrijstellingen, om de vastgoedsector te stabiliseren en de individuen die proberen eraan deel te nemen te ondersteunen – met name in Engeland, waar de unieke 'vastgoedketen'-structuur van transacties is verdwenen veel gezinnen in financiële moeilijkheden.

Zoals Beth Rudolf van de UK Conveyancing Association vertelde EuReporter: “De overheid had verbeteringen aan het verhuisproces moeten verplichten, zodat transacties gemiddeld geen 22 weken zouden duren. Ze hebben alles binnen handbereik met [de] regulering van makelaars, rapporten van de Wetcommissie over erfpacht en de oplossingen die zijn ontwikkeld door de Home Buying and Selling Group die is opgezet om het ministerie te ondersteunen, maar helaas lijkt er geloof te zijn in bepaalde onderdelen van de overheid dat dwingende regelgeving niet het antwoord is. Dat is volgens ons precies wat nodig is, want vrijwillige levering van wisselgeld door notarissen en makelaars gaat lang niet ver genoeg.”

Een van de meest effectieve potentiële maatregelen om de woningmarkt te ondersteunen te midden van een onvoorspelbare gezondheidscrisis zou de 'Covid-clausules' aanbevolen door vastgoedprofessionals nadat de pandemie vorig jaar duizenden transacties verstoorde. Zouden dergelijke clausules, nu Covid-19 fundamentele tekortkomingen in het vastgoedketensysteem blootlegt, de regering een eerste stap kunnen bieden op weg naar meer fundamentele hervorming van de industrie?

Herhaalde schokken voor kopers en verkopers temperen de vraag

advertentie

De ommekeer van de bondskanselier op de oorspronkelijke deadline van 31 maart voor de vrijstelling van zegelrecht weerspiegelt een verschuiving in de visie van de regering op haar eigen verantwoordelijkheden. Terwijl de oorspronkelijke breuk in de tweede helft van 2020 leidde tot een toename van het aantal huizenaankopen, werden gezinnen die in de eerste weken van dit jaar probeerden te kopen geconfronteerd met wat de BBC-oproepen "een race om de belastingdeadline te halen", aangezien de door de overheid aangestuurde stijging van de vraag vertragingen veroorzaakte bij landmeters, makelaars en andere vastgoedprofessionals. Ondanks het risico gesteld tot honderdduizenden transacties bij de 'rand van de klif', en een intense campagne door huizenkopers en vastgoedverenigingen om een ​​verlenging veilig te stellen, had de bondskanselier herhaaldelijk geweigerd de deadline uit te stellen voordat de verlenging uiteindelijk onderdeel werd van de nieuwe begroting.

De ervaring van de zegelbelastingvrijstelling en van de huizenkopers die tienduizenden ponden zouden verliezen als ze hun aankopen niet voor de vervaldatum afrondden, weergalmde de traumatische ervaringen van duizenden potentiële huizenkopers en verkopers die net in de eerste lockdown zaten. minder dan een jaar geleden. Als resultaat van de aanvankelijke lockdown van 2020, waarin de vastgoedsector samen met de rest van de economie gedwongen werd gesloten, bleek uit een onderzoek van Butterfield drie in tien potentiële kopers die hadden beveiligd 'hypotheken in principe' (MIP) hadden het kleed onder hun voeten vandaan getrokken en verloren hun wisselborg als gevolg van de inwerkingtreding van de sluiting na de uitwisseling van huurcontracten.

Het unieke karakter van de onroerendgoedmarkt in Engeland, gestructureerd op basis van 'ketens' die meerdere transacties met elkaar verbinden, maakt Engelse huizenkopers en -verkopers bijzonder vatbaar voor de impact van schokken zoals Covid. Kopers die midden in een gebroken keten terecht komen, waarbij hun eigen koper niet meer in staat is een koop af te ronden, hebben geen recht op terugvordering van de aanbetaling die zij aan de verkoper verschuldigd zijn bij hun verdere transactie. Als één hypotheekmakelaar uitgelegd aan de Times: “[Storting]overeenkomsten zijn in principe niet juridisch bindend. Je zou hopen dat de verkopers in de meeste gevallen welwillend zijn en de andere partij tegen weinig of geen kosten vrijwaren van het contract, maar contractueel zijn ze daartoe niet verplicht.”

Standaardisering van de Covid-clausule om zowel kopers als verkopers te beschermen

Nog voor het begin van de pandemie was de oorzaak van een op de vijf mislukte aankoop van onroerend goed was een breuk in de keten. In 2017 kostte het fenomeen kosten huiseigenaren meer dan £ 500 miljoen per jaar in niet-teruggevorderde overdrachts-, taxatie-, makelaardij- en onderzoekskosten, terwijl verkopers ook eigendommen achterlieten die moeilijker te verkopen waren. Aan covid gekoppelde lockdowns hebben deze risico's vergroot, waarbij Butterfield ontdekte dat meer dan de helft van de ondervraagde kopers als gevolg van de lockdown midden in de keten vastzat. Maar liefst vier op de tien kopers zagen zich gedwongen af ​​te zien van hun aankoop nadat hun bod was aanvaard.

Terwijl ministers worden geconfronteerd met oproepen om het 'vastgoedketen'-systeem aan te pakken, zou een tussenmaatregel voor de Britse regering kunnen zijn om te standaardiseren en te verplichten'Covid-19-clausules' ontwikkeld als een samenwerking tussen het Ministerie van Volkshuisvesting, Wijken en Lokaal Bestuur en de Woning Kopen en Verkopen Groep. Hoewel de toepasselijkheid van dergelijke clausules beperkt is tot bepaalde omstandigheden die rechtstreeks verband houden met de pandemie, toont de ervaring van het afgelopen jaar de potentiële gunstige impact ervan op het financiële en emotionele welzijn van duizenden potentiële huizenkopers. De sector zelf heeft de clausule ook verwelkomd, met Beth Rudolf die het "een geweldig idee noemde, zeer snel geleverd om de industrie en consumenten te ondersteunen."

Deze nieuwe clausule, ontwikkeld met input van de overheid, is nog verre van verplicht of universeel in vastgoedcontracten, wat de vraag doet rijzen of de regering zich moet inspannen om het gebruik van dergelijke clausules te promoten of zelfs verplicht te stellen tot het einde van de huidige crisis. . Grassroots-inspanningen zoals de Campaign for Covid Relief for UK Homebuyers and Sellers (CCR-VK), dringen er bijvoorbeeld bij minister van Volkshuisvesting Robert Jenrick en de regering op aan om “openbare bescherming en ondersteuning” aan getroffen kopers en verkopers door de 'Covid-clausule' wettelijk verplicht en geldig te maken vanaf het begin van de eerste lockdown afgelopen maart.

Parlementaire actie om de opdracht uitbreiden van deze clausules, of om hun bescherming met terugwerkende kracht uit te breiden tot de duizenden personen die al zijn getroffen door pijnlijke (maar noodzakelijke) volksgezondheidsbeslissingen, zou de regering ook een meer realistische kortetermijnroute kunnen bieden om concrete actie te ondernemen als reactie op de vastgoedcrisis – terwijl het vertrouwen van het publiek in de stabiliteit van de woningsector wordt hersteld en de basis wordt gelegd voor bredere hervormingen in de komende maanden.

Toch waarschuwen marktleiders zoals Rudolf dat de weg naar hervormingen op de lange termijn veel verder zal reiken dan de pandemie. Onder de vele kwesties die veranderingen in de regelgeving vereisen: het ontbreken van een mandaat voor "het vooraf verstrekken van informatie bij de notering, inclusief informatie over erfpacht, huur en autoriteit", het ontbreken van een vereiste voor kopers om "te bewijzen dat ze het onroerend goed kunnen betalen door middel van een certificaat bevestiging van de beslissing van hun geldschieter in principe of de bron van fondsen" en voor verkopers om hun relatie met het onroerend goed aan te tonen "om fraude met imitatie van de verkoper te voorkomen", en de noodzaak van "regulering van makelaars en digitalisering van het kadaster, zowel wat betreft toepassingen en machineleesbare akten.”

Als en wanneer het VK deze tekortkomingen in de regelgeving aanpakt, dringen vertegenwoordigers van de industrie erop aan dat "zodra een bod is geaccepteerd, de partijen gerelateerde transacties kunnen afhandelen in de wetenschap dat alles zal doorgaan" - kortom, dat zowel kopers als verkopers een zekere mate van zekerheid zullen genieten die sinds het begin van de pandemie hard op de markt ontbreekt.

Deel dit artikel: