Verbind je met ons

Brexit

'Veilig als huizen'? #Brexit dreigt over de Britse vastgoedmarkt

DELEN:

gepubliceerd

on


Beleggers laten Brits vastgoed achter zich terwijl de Brexit-onzekerheid, stijgende rentetarieven en inflatie de huizenprijzen en de waarde van kantoren aantasten in een markt die afstevent op een mogelijk rommelige exit uit de Europese Unie.
schrijft Helen Reid.

Het shorten van aandelen in Real Estate Investment Trusts (REIT's) wint aan populariteit, omdat de regering plannen publiceert om eventuele ontwrichting het hoofd te bieden als Groot-Brittannië en de EU het niet eens kunnen worden over de voorwaarden voor haar vertrek.

De lijst met de 50 meest kortgesloten aandelen van Groot-Brittannië is doorspekt met vastgoednamen. Ze variëren van REIT's Intu (INTUP.L) en NieuweRiver (NRRT.L) aan woningbouwer Crest Nicholson (CRST.L) en McCarthy & Steen (MCS.L) naar de nummer één korte film, Travis Perkins (TPK.L), dat bouwmaterialen verkoopt, blijkt uit gegevens van Markit.

Short interest data from FIS Astec Analytics shows REITs that concentrate on residential and office space have higher share-borrowing activity and costs – a measure of demand to borrow the shares in order to short them.

The short – net of borrowing costs – would have been lucrative. British REITs have underperformed their European counterparts by more than 20 percent since the referendum.

(Graphic: REIT stocks UK versus Europe Aug 23 – reut.rs/2OZft17)

Reuters Graphic

Ook kantoorvastgoed staat onder druk door de Brexit. Londense kantoren vragen nu een flinke premie boven die in Dublin, Parijs, Frankfurt of Amsterdam, maar een daling van de relevantie van Londen als financieel centrum weegt op de marktwaardering ervan.

advertentie

Verschillende banken verplaatsen na de Brexit al een deel van hun activiteiten van Londen naar steden als Dublin, Frankfurt, Parijs en Amsterdam.

“Mensen denken duidelijk dat er met de Brexit enige beweging naar Dublin zal plaatsvinden, en waarom zou Londen daarom een ​​premie van circa 50 procent per vierkante meter moeten afdwingen”, zegt Henry Dixon, portefeuillemanager van het Undervalued Assets-fonds bij Man GLG.

Minder EU-onderdanen die in het land werken, zullen ook de vraag naar zowel woon- als kantoorruimte doen afnemen.

In het tweede kwartaal was er de grootste daling van het aantal EU-onderdanen dat in Groot-Brittannië werkte sinds het begin van de registratie. De netto EU-migratie naar Groot-Brittannië is gedaald tot het laagste niveau sinds 2012.

In de marktprijzen is deze druk al tot op zekere hoogte verwerkt.

“Als kantoren in Londen worden gewaardeerd op 1500 pond per vierkante meter, maar [REIT’s worden verhandeld] met een korting van 30% op de intrinsieke waarde”, aldus Dixon. “In veel opzichten lijkt de markt Londen nu al te waarderen als vergelijkbaar met Dublin.”

(Graphic: Price-to-book value of UK REITs – tmsnrt.rs/2OZg7f3)

Ook de huizenprijzen hebben de druk gevoeld. Ze stegen jaarlijks met 3.0% in het hele Verenigd Koninkrijk als geheel, vergeleken met 3.5% in mei, de zwakste stijging sinds augustus 2013, zo lieten ONS-cijfers zien.

“Er bestaat een algemeen aanvaarde wijsheid dat deze dingen veilig zijn vanwege het oude ‘investeer in stenen en mortel’-adagium, maar daar kunnen we het op dit moment niet méér mee oneens zijn”, zegt James Dowey, chief investment officer en hoofdeconoom bij Neptunus beleggingsbeheer.

“De binnenlandse economie heeft de Britse huizenmarkt al vele jaren enorm gesteund, maar is de afgelopen jaren plotseling behoorlijk vijandig geworden”, zei hij.

London – where prices were pumped up post-crisis by global capital inflows and demand for safe assets – has seen the biggest decline in its house prices. They fell by 0.7%, the biggest fall since September 2009, during the global financial crisis.

De gemiddelde korting ten opzichte van de oorspronkelijke prijs wordt groter, het duurt langer voordat vastgoed wordt verkocht en het aanbod van vastgoed dat te koop staat, neemt toe, constateren analisten van UBS.

INTUP.LLondon Stock Exchange
-2.70(-1.69%)
INTUP.L
  • INTUP.L
  • NRRT.L
  • CRST.L
  • MCS.L
  • TPK.L

Ongeveer 46% van de 68,000 gedeeltelijk gebouwde woningen in Londen moet nog een koper vinden, het hoogste aantal ooit, volgens vastgoedmarktonderzoeksbureau Molior London.

To an extent, the downturn was coming even before the Brexit vote – but uncertainty has accelerated it.

“We zijn al acht jaar negatief over de woningbouw in Londen”, zegt Rogier Quirijns, portefeuillemanager en hoofd Europees onderzoek bij Cohen & Steers, de grootste REIT-investeerder ter wereld.

De Londense huizenmarkt is over het hoogtepunt van zijn cyclus heen, terwijl vastgoed in Europese steden nog steeds ongeveer drie jaar groei biedt, betoogde hij. Quirijns investeert zowel in residentieel vastgoed in Berlijn als in Madrid en Parijs.

Rising inflation – in part a consequence of the pound’s devaluation after the referendum – is putting more pressure on UK real estate.

De huizenprijzen in de topklasse woningmarkt van Londen zijn met 20% gedaald ten opzichte van de piek in 2014, schat Dixon van Man Group. Hoewel het grootste deel daarvan in nominale termen is gebeurd, zal de rest in reële termen plaatsvinden, omdat de inflatie de reële waarde van huizen aantast, zei hij.

De renteverhogingen van de Bank of England, de eerste sinds de crisis, zorgen ook voor extra druk op kopers, waarbij het duurder wordt om hypotheken af ​​te betalen.

(Graphic: London rent prices fall – reut.rs/2OZfClb)

Reuters Graphic

Sommige beleggers zien het potentieel voor een groot waardespel in onroerend goed.

“Als het echt slecht gaat, als de huurprijzen dalen, kan ik investeren. Als het bloed door de straten vloeit, dan kan ik weer naar binnen”, aldus Quirijns van Cohen & Steers.

Dixon van Man Group zei ook dat de portefeuillebeheerders voor REIT's, zoals voor elk aandeel dat hij in de gaten houdt, een duidelijk idee hebben van een prijs waarbij de aandelen 'te goedkoop worden om te negeren'.

Het feit dat de aandelen op grote schaal short zijn gegaan, legt de basis voor een potentieel sterke rally als het sentiment verbetert, omdat shortsellers hun posities snel afbouwen.

Maar in de tussentijd kunnen beleggers alleen maar wachten en hopen op meer duidelijkheid naarmate de formele exit dichterbij komt.

“We zouden een goede deal moeten zien, een zachte of relatief ongestoorde Brexit, en dan zouden we enig herstel in de economie willen zien [alvorens te investeren]”, aldus Dowey van Neptunus.

De katalysator voor een herstel zou al in oktober kunnen komen, wanneer Groot-Brittannië en de EU mogelijk een exit-deal sluiten.

Maar diplomaten in Brussel zeiden dinsdag dat ze verwachten dat de leiders in plaats daarvan in november een noodtop zullen moeten houden, omdat ze de informele deadline van oktober hebben gemist.

"Persoonlijk heb ik het gevoel dat het tot het elfde uur zal duren", zei Dowey.

Deel dit artikel:

EU Reporter publiceert artikelen uit verschillende externe bronnen die een breed scala aan standpunten uitdrukken. De standpunten die in deze artikelen worden ingenomen, zijn niet noodzakelijk die van EU Reporter.

Trending